Mamy praktycznie połowę 2024 roku i trzeba jednogłośnie przyznać, że rynek nieruchomości nie zwalnia tempa, zarówno w skali trwających inwestycji jak również cen. Nieruchomości z rynku wtórnego nie dorównują jeszcze 1:1 cenom tym w stanie deweloperskim, jednak różnica ta wciąż się zmniejsza. Kupując nieruchomość z rynku wtórnego chcemy być pewni odnośnie jej stanu. I nie ma się co dziwić. W końcu to nasze oszczędności i ciężko zarobione pieniądze. Dotyczy to zarówno mieszkań jak i domów jednorodzinnych.
Ocena stanu technicznego nieruchomości
Zakup nieruchomości to chyba wciąż jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu większości ludzi. Niezależnie od tego, czy jest to dom, czy mieszkanie, kluczowe jest dokładne poznanie stanu technicznego obiektu. Wszystko po to, aby uniknąć nieprzewidzianych kosztów remontu, przykrych niespodzianek z instalacjami, czyli holistycznym funkcjonowaniem nieruchomości. Liczymy na bezpieczeństwo oraz komfort użytkowania. Jak odnaleźć się w tej sytuacji? Jak konkretnie stawić czoła wyzwaniom związanym z oceną stanu technicznego nieruchomości? Odpowiedzią na te pytania niech będzie niniejszy poradnik. Został on przygotowany, aby pomóc przyszłym właścicielom nieruchomości w przeprowadzeniu rzetelnej oceny technicznej przed dokonaniem zakupu.
Zakup nieruchomości – jak dobrze być „na swoim”
Najlepsze praktyki podpowiadają, że jeżeli kupujemy mieszkanie na inwestycję, czyli celem przyszłego najmu krótko czy długo terminowego, korzystamy tak naprawdę z paru konkretnych wytycznych: naszej zdolności finansowej, odpowiedniej lokalizacji nieruchomości, infrastruktury, która ma wspierać przyjemne użytkowanie oraz klarowności w dokumentacji (wpis do księgi wieczystej, zadłużenia i zobowiązania ciążące na nieruchomości). Polacy zdają się rzadko kiedy decydować na zakup domu pod inwestycję. Natomiast, jeżeli kupujemy mieszkanie czy dom dla siebie, liczy się pierwsze wrażenie – efekt „wow”, inaczej mówiąc, że znaleźliśmy to, czego długo szukaliśmy. Właśnie w tym drugim przypadku, warto nie ulegać całkowicie emocjom i zacząć w sposób świadomy analizować krok po kroku stan techniczny oraz prawny wymarzonej nieruchomości. Ocena stanu technicznego pozwoli uniknąć ryzyka związanego z finansami, stresem i ogólnym rozczarowaniem.
Stan techniczny nieruchomości – dokumentacja
Przy zakupie nowej nieruchomości, czy to mieszkania w budynku wielorodzinnym, czy domu jednorodzinnego, istotne jest zebranie i weryfikacja odpowiednich dokumentów, które potwierdzają legalność i bezpieczeństwo transakcji. Oto kluczowe dokumenty, które należy zażądać od dewelopera lub sprzedającego.
1. Decyzja o warunkach zabudowy
Dotyczy głównie nowo budowanych obiektów lub gruntów przeznaczonych pod budowę. Dokument ten określa, jakie warunki muszą być spełnione podczas realizacji inwestycji.
2. Pozwolenie na budowę
Jest to oficjalne zezwolenie wydane przez odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta powiatu lub prezydent miasta funkcjonującego na prawach powiatu, wojewoda, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego).
3. Projekt budowlany
Kompletny projekt techniczny obiektu, zatwierdzony przez odpowiednie organy, który zawiera wszystkie istotne aspekty konstrukcyjne i architektoniczne.
4. Dziennik budowy
W nim zapisane są wszystkie istotne wydarzenia i zmiany zachodzące podczas procesu budowy, w tym inspekcje i kontrole techniczne.
5. Zaświadczenie o użytkowaniu
Potwierdzenie, że obiekt został zbudowany zgodnie z projektem i przepisami oraz jest gotowy do użytkowania. W Polsce, znane jest to również jako „pozwolenie na użytkowanie”.
6. Akt notarialny
Oficjalny dokument sporządzony przez notariusza, który potwierdza przeniesienie własności nieruchomości na kupującego. Akt zawiera wszystkie szczegóły transakcji oraz dane obiektu.
7. Certyfikat energetyczny
Dokument określający zapotrzebowanie energetyczne budynku, co jest istotne dla oceny kosztów utrzymania nieruchomości.
8. Umowa deweloperska
Specyficzna umowa między deweloperem a kupującym, określająca warunki zakupu, terminy realizacji i płatności, a także obowiązki i prawa obu stron.
9. Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami
Potwierdzenie od sprzedającego, że wszystkie należności podatkowe związane z nieruchomością zostały uregulowane.
10. Zaświadczenie o braku obciążeń hipotecznych
Dokument z Księgi Wieczystej potwierdzający, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi hipotekami, co gwarantuje, że nabywca staje się jej pełnoprawnym właścicielem.
Inwestując swoje pieniądze nie możemy liczyć na zapewnienia słowne. Wszystko powinno być na piśmie. Takie podejście może naprawdę wybronić nas z ewentualnych opresji. Każdy z przedstawionych dokumentów pełni kluczową rolę w procesie kupna nowej nieruchomości, zapewniając bezpieczeństwo prawne i finansowe transakcji. Przed zakupem trzeba dokładnie je zweryfikować oraz skonsultować z prawnikiem lub doradcą nieruchomości, aby upewnić się, że wszystkie formalności są prawidłowo dopełnione. Można liczyć w dobre intencje ludzi, jednak gdy w grę wchodzą pieniądze, warto być bezwzględnie bezemocjonalnym w temacie.
Ocena techniczna nieruchomości – poradnik
Zarówno podczas zakupu mieszkania jak i domu, należy mieć oczy (i uszy – sąsiedzi) szeroko otwarte. Chcemy, aby inwestycja była przemyślana, bezpieczna i pewna.
Ocena techniczna mieszkania
1. Stan instalacji
Elektryczna: sprawdź stan tablicy elektrycznej, liczbę obwodów oraz czy instalacja została zmodernizowana zgodnie z aktualnymi normami bezpieczeństwa.
Hydrauliczna: zwróć uwagę na widoczne przecieki, stan rur (zwłaszcza w starych budynkach mogą być z azbestu) oraz jakość armatury łazienkowej i kuchennej.
Gazowa: ważne jest, by instalacja była regularnie kontrolowana przez uprawnionego instalatora; sprawdź datę ostatniego przeglądu.
2. Stan techniczny budynku
Ściany i sufit: poszukaj śladów wilgoci czy pleśni, które mogą wskazywać na problemy z izolacją lub nieszczelności.
Okna i drzwi: sprawdź, czy okna są szczelne, z podwójnymi szybami, oraz stan drzwi wejściowych do mieszkania.
Balkon: kontrola stanu balustrad, posadzki oraz odpływu wody.
3. Ogrzewanie
Centralne ogrzewanie: typ ogrzewania (miejskie, gazowe, elektryczne) oraz stan i wiek kotła lub pieca, a także stan grzejników.
4. Winda
Stan techniczny: w budynkach wielorodzinnych sprawdź, czy winda jest regularnie serwisowana (dostępność książki serwisowej).
5. Komórka lokatorska / garaż
Upewnij się, że kondycja komórki lokatorskiej jest w dobrym stanie. Może okazać się, że w mieszkaniu wtórnym, po zejściu poniżej poziomu bloku mogą czekać na nas istne niespodzianki: bród, smród, pleśń, stęchlizna, etc.
Ocena techniczna domu
1. Dach
Sprawdź rodzaj pokrycia dachowego i jego stan. Wyszukaj ewentualne uszkodzenia lub ślady przecieków.
2. Fundamenty
Zwróć szczególną uwagę na pęknięcia fundamentów oraz dowolne ślady wilgoci, które mogą wskazywać na problemy z drenażem terenu.
3. Izolacja
Oceń izolację ścian, podłóg oraz poddasza, która wpływa na efektywność energetyczną domu.
4. Systemy zewnętrzne
Sprawdź stan ogrodzenia, bramy wjazdowej oraz drogi dojazdowej.
5. Instalacje dodatkowe
Systemy alarmowe, klimatyzacja, automatyczne nawadnianie: Sprawdź czy to wszystko działa i czy jest wydajne, w dobrej kondycji.
Najważniejsze kwestie przy ocenie technicznej nieruchomości
Dla uporządkowania tematu, jak również dla Waszej wygody, stworzyliśmy „checklistę” (listę kluczowych tematów) do wykonania oceny technicznej nieruchomości. Pomoże ona w dokładnej ocenie stanu technicznego każdej nieruchomości przed jej zakupem, minimalizując ryzyko nieoczekiwanych problemów i kosztów związanych z przyszłymi naprawami. Lista odnosi się do mieszkań oraz do budynku jednorodzinnego. Liczymy, że to praktyczne rozwiązanie pozwoli uporządkować wszelkie kwestie. Pobierz listę i wydrukuj.
Podsumowanie
Każde działanie w kierunku sprawdzenia stanu technicznego kupowanej nieruchomości da nam pewność, że inwestycja jest warta swojej ceny. Każdy brak działania może przysporzyć wielu frustracji i nieprzewidywalnych wydatków w całkiem niedalekiej przyszłości. Aspektem, który często się pomija jest ostatni punkt checklisty – Czy znasz swoich sąsiadów? Często pierwszym pytaniem naszych znajomych po zakupie nieruchomości jest nie to, czy działa nam dobrze wentylacja tylko czy mamy dobrych sąsiadów. Naprawdę, zły sąsiad potrafi zrujnować doszczętnie naszą radość z inwestycji i uprzykrzyć życie do niewyobrażalnych granic. Dlatego, zapukajmy do drzwi sąsiada, przywitajmy się, porozmawiajmy, może nawet podarujmy butelkę wina – koszt jest niewielki, a taki gest może sprawić, że zjednamy sobie ludzi, obok których przyjdzie nam żyć. Wydaje się to być, bez kozery, jednym z najważniejszych aspektów oceny nieruchomości. Uczmy się na błędach i trudnych doświadczeniach, ale najlepiej innych osób.
