Etapy budowy domu.
Budowa własnego domu to z pewnością jedno z wielu marzeń do spełnienia. Dom jest prywatnym fragmentem świata, w którym możemy czuć się swobodnie i żyć po swojemu. Bez bezpośredniej ingerencji sąsiadów czy ograniczeń, wynikających z życia w kolektywie. Dom to również otoczenie dlatego nie bez przyczyny mówi się, że dobry sąsiad to skarb. Zatem, jeśli wybudujemy dom i mamy obok siebie przyjaznego człowieka możemy być spokojni, że inwestycja jest istnym strzałem w dziesiątkę. Studząc jednak delikatnie zapał – budowa domu jest ogromnym wyzwaniem, i aby nie wykończyć się na poszczególnych etapach warto ją skrupulatnie zaplanować. Krok po kroku. Jak najlepiej to zrobić?
Przygotowanie do budowy domu
Nikt nie zaczyna budowy domu bez planu, chyba że ma zamiar robić to przez parę długich lat. Dla przykładu, są tacy, którzy budują dom całe swoje życie i gdy wreszcie się wprowadzą to… umierają. Ha! W każdym razie… żadna inwestycja nie lubi zwłoki (przypadek?). Inwestycja uwielbia zdecydowane działania. Przygotowanie to budżet, najlepiej z tzw. „górką” cenową. Finansowy margines pozwoli kontynuować inwestycję. Przygotowanie to również wykonawca. Czy wiemy komu tak naprawdę powierzamy budowę domu? Czy wykonają to zgodnie ze sztuką budowlaną? I jak sprawdzić czy wykonawca jest odpowiedni?
Plan budowy domu
Mały błąd na początku jest duży na końcu. Dlatego warto sporządzić małą checklistę (listę rzeczy do wykonania). Plan budowy to spektrum działań, (etapów!) rozłożonych w czasie, których lepiej nie bagatelizować. W przeciwnym razie każde niedopatrzenie może przerodzić się w poważne konsekwencje finansowo organizacyjne. I znowu nerwy, arytmia lub powrót w rodzinne strony.
Etap I: planowanie inwestycji, formalności, najważniejsza dokumentacja
Etap I obejmuje kompleksowe zaplanowanie i pełne udokumentowanie wszystkich działań związanych z budową domu.
- Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (Urząd Miasta – Wydział Architektury)
- Warunki techniczne dostawy mediów (Zakład energetyczny, elektryczny, zakład wodociągów i kanalizacji)
Praktyczna uwaga: zalecamy gromadzenie wszystkich pozwoleń, oświadczeń – słowem, pełnej dokumentacji w jednym miejscu, zarówno w formie papierowej oraz elektronicznej (skany). Nigdy nie wiadomo, w którym momencie może przydać się dany dokument. Warto mieć go pod ręką. Utrzymujmy porządek w papierach. W obsłudze dokumentacji oraz archiwizacji pomaga oficjalna rządowa aplikacja do składania wniosków w procesie budowlanym. Znajduje się pod tym adresem: https://e-budownictwo.gunb.gov.pl
Etap II: projektowanie
Po kupnie działki, przyłączeniu mediów i wstępnych formalności należy wybrać projekt wymarzonego domu. Można skorzystać z gotowych projektów, które są poniekąd sprawdzone pod względem kosztorysu i samego użytkowania. ”Poniekąd” nie jest tu jednak przypadkowe. Skonsultujmy projekt z wykonawcą lub zasięgnijmy rady projektanta. Dobrym pomysłem jest również dołączenie na FB do grupy Osób lub forum, które wybrały dany projekt i dzielą się autentycznymi spostrzeżeniami. Jeśli mamy silne ambicje i zasobny portfel możemy wystąpić o indywidualny projekt domu. Mamy wtedy pewność, że nasz dom będzie dokładnie taki, jaki chcemy. Co będzie nam potrzebne po wybraniu projektu?
- AB-008-01 wniosek o pozwolenie na budowę (PB-1)
- AB-008-02 oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (PB-5).
Dwa ostatnie oświadczenia można pobrać z oficjalnej strony:
Wniosek o pozwolenie na budowę i oświadczenie
Uwaga:
Od stycznia 2023 nastąpi wiele zmian w prawie budowlanym. Jest to przewidziane nowelizacją Prawa Budowlanego. Nowości to między innymi budowa domu 2023 bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zniesienie konieczności uzyskania pozwolenia na budowę (na rzecz oświadczenia), wprowadzenie elektronicznego dziennika budowy, nowa formuła budowania – kooperatywa mieszkaniowa, inne. W chwili obecnej można stawiać, już w ramach oświadczenia, dom dwukondygnacyjny do 70 m² powierzchni (bez kierownika budowy i bez prowadzenia dziennika budowy).
Praktyczna uwaga:
Wybierając projekt domu zwróćmy uwagę na… konstrukcję dachu, która w przypadku skomplikowanej struktury może pociągać za sobą ogromne nakłady finansowe. Pamiętacie? – Mały błąd na początku może być duży na końcu. Decydując się na kondygnację, zdecydujmy czy chcemy mieć użytkowe poddasze czy strych. O poddaszu użytkowym możecie przeczytać w tym wpisie. Pamietajmy również, że projektant to jedna z kluczowych postaci. W myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (tekst jednolity z 2006 roku Dz. U. Nr 156, poz.1118 z późn. zm.) projektant jest jednym z uczestników procesu budowlanego. Dodatkowo, projektant może stać się głównym architektem wtedy potrafi odpowiednio rozplanować wszelkie instalacje i precyzyjnie pokierować pracami z tym związanymi.
Etap III: realizacja – stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty
Jeżeli nie zniechęciły nas jeszcze dwa pierwsze etapy i mamy je za sobą, możemy przystąpić do kolejnego wyzwania – realizacji projektu do stanu surowego otwartego a później stanu zamkniętego. Sama budowa domu nie powinna być rozciągnięta w czasie. Zazwyczaj, sprawna ekipa budowlana stawia dom (do 200 metrów) w maksymalnie 3 miesiące. Oczywiście wszystko zależy od projektu i ekipy. Najlepszym momentem na przeprowadzenie tego etapu budowy jest wiosna/lato kiedy temperatura jest łagodna i pozwala na dobre związanie materiałów budowlanych czy schnięcie. Wybudowany dom w stanie surowym otwartym warto zostawić, aby się ”osiadł i przewietrzył”. Do stanu zamkniętego brakuje jeszcze instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej oraz kompleksowej stolarki (okna, drzwi, brama).
Praktyczna uwaga:
zwracajmy uwagę na profesjonalny sposób izolacji budynku, szczególnie jeśli w projekcie mamy podpiwniczenie. Częstym błędem amatorskich ekip budowlanych jest zapominanie o odpowiedniej izolacji ław konstrukcji. Ten brak zgodności ze sztuką budowlaną może nas niebawem wiele kosztować gdy zaczniemy mierzyć się z wilgocią. Stan surowy otwarty powinien cieszyć oko inwestora ponieważ oznacza to, że budynek ma ściany nośne, strop, pokrycie dachu, komin oraz wewnętrzne murowane konstrukcje np. schody.
Etap IV: realizacja – wykańczanie
Jeżeli mamy jeszcze pieniądze oraz anielską cierpliwość możemy przystąpić do najbardziej ekscytującego etapu budowy domu – wykańczania. Często zdarza się, że to słowo odnosimy również do stanu emocjonalnego inwestora. Etap wykańczania to prawdziwa finansowa studnia bez dna. Tylko od nas zależy w co i jak wyposażymy nasz dom (prace mokre, podłogi, urządzanie łazienek, alarm, monitoring, etc) oraz których materiałów użyjemy.
Praktyczna uwaga:
Istnieje powiedzenie: nie stać mnie na bycie biednym. Oznacza to, że lepiej kupić czy zrobić coś dobrego niż kupić coś złej jakości z myślą ”za niedługo to wymienię lub z czasem przerobię”. Budując własny dom, planujmy, szukajmy i wybierajmy najbardziej optymalne rozwiązania oraz materiały. Miejmy przy sobie zaufanych ludzi czy specjalistów, którzy znają się na swoich fachu i chcą autentycznie pomóc. A jak sprawdzić czy ekipa budowlana jest dobra? Niezależnie czy to budowa domu czy to budowa domu, instalacja czy wykończenie. To proste! Poprośmy o wskazanie poprzedniej realizacji, pofatygujmy się i porozmawiajmy o tym z ostatnim Klientem wykonawcy. Wszak polecenie to najlepsza forma reklamy. Z tego co słyszę, ostatnio bardzo dużo mówi się o Pegaz-Bud
